¿De dónde vino la América de un piso?

2024 Autor: Seth Attwood | [email protected]. Última modificación: 2024-01-10 20:39

Reseña histórica del desarrollo de las áreas para dormir de los Estados Unidos, que comenzó durante la industrialización.

La construcción de áreas residenciales en los Estados Unidos comienza con el desarrollo del terreno y la preparación del sitio. El terreno se divide en lotes individuales, se acondicionan calles, se construyen alcantarillado y desagües pluviales, se suministran redes eléctricas, líneas de gas y teléfono, y solo entonces comienza la construcción de viviendas. Tales parcelas son preparadas y construidas por una empresa, y ya he escrito en detalle sobre dicha construcción, pero no siempre fue así.

Hoy contaré la historia del "Sueño Americano" durante las décadas de 1900 y 1940 y consideraré las posibilidades de tal construcción para la población desde un punto de vista financiero.

1. Hasta el siglo XX, la mayoría de las áreas residenciales eran relativamente pequeñas y las áreas nuevas se expandieron alrededor de las áreas existentes al alargar las calles existentes. No había requisitos gubernamentales para los desarrolladores. las empresas desarrolladoras esencialmente no existían. En ese momento, solo los edificios en las partes centrales de la ciudad estaban estrictamente regulados para preservar la belleza.

2. Las empresas vendieron terrenos para la construcción individual y, después de comprar un terreno, el propio propietario encargó una casa a cualquier empresa constructora. Después de un tiempo, quedó claro para las empresas que vendían terrenos que sería mucho más rentable vender terrenos en áreas con infraestructura preparada en lugar de parcelas individuales. Así nació el término "construcción de barrios".

3. Algunos de los primeros distritos de este tipo fueron construidos en 1927 por dos empresas independientes bajo la dirección de dos arquitectos: E. Boston, cerca de la ciudad de Baltimore, y D. Nicholas, en los suburbios de Kansas City.

4. Los distritos contaban con unas 6.000 casas, con una población de 35.000. Porque el área de desarrollo en ambos casos fue a gran escala, luego el desarrollador tuvo que resolver una serie de nuevos problemas en la construcción de la infraestructura completa del área en forma de escuelas, tiendas, edificios de oficinas cercanos. En este caso, solo las líneas técnicas y de comunicación no fueron suficientes, y luego los arquitectos deciden introducir los primeros estándares para el desarrollo de áreas para dormir.

5. Así nacieron varias asociaciones de arquitectos y constructores, que hoy regulan la mayoría de los aspectos de la construcción de áreas residenciales, a saber, la Asociación Nacional de Planificación Urbana y el Instituto Americano de Desarrollo Urbano. Además de las regulaciones y leyes sobre estándares de construcción, las asociaciones ayudaron a nuevas empresas a crear diseños y diseños, lo que ayudó de muchas maneras a los compradores potenciales como las empresas comenzaron a brindar un plan maestro para el desarrollo de compradores.

6. Pero con el advenimiento de la depresión económica, el tema de la construcción de áreas residenciales se paralizó temporalmente: la mayoría de la gente se encontró en una situación sin dinero. La cuestión de seguir mejorando las áreas tuvo que posponerse temporalmente hasta tiempos mejores. El presidente G. Hoover en 1929 comenzó a convocar audiencias sobre el tema habitacional, en el mismo momento en que la depresión apenas comenzaba, y las empresas constructoras comenzaron a congelar precipitadamente los proyectos de construcción debido a la insolvencia de la población. Pero antes de la llegada de F. Roosevelt a la administración, no se habían adoptado leyes cardinales.

7. En ese momento, los propietarios compraban casas de inmediato, por lo que solo las personas ricas y acomodadas podían permitirse vivir en áreas residenciales, incluso la clase media no podía permitirse esa vida. Entre 1910 y mediados de la década de 1920, los bancos prestaban hipotecas privadas a personas con buena solvencia por períodos que iban de 2 a 5 años, pero esos préstamos seguían siendo "caros" para la clase media. Aunque cabe señalar que los primeros intentos masivos de prestar dinero a la población se realizaron ya en 1932 después de que el gobierno aprobara la ley de préstamos para inmuebles privados.

8. Ya en 1933, debido a la insolvencia, los propietarios abandonaron las casas recibidas en préstamos en 1932 a razón de unas 1.000 por día. No es de extrañar que el presidente F. Roosevelt, cuando llegó a la Casa Blanca, viera uno de los componentes de la recuperación económica en la provisión de buenas viviendas a la población. La administración presidencial dijo: si la gente está feliz en casa, será feliz en el trabajo.

9. Por lo tanto, el 27 de junio de 1934, el gobierno, firmado por el Presidente, adopta una de las leyes más importantes para la construcción de áreas residenciales: la Ley Federal de Crédito a la Población para la Compra de Bienes Inmuebles Privados.

10. Por primera vez en la historia del país, los propietarios pudieron proteger sus hipotecas contra el alza o la caída de los precios en un 80% y el gobierno emitió el préstamo por un período de 15 años al 5% anual.

11. El programa en sí duró 3 años, pero es en estos tres años que la población de clase media por primera vez tiene la oportunidad de comprar una casa en los suburbios, hay un repunte en la construcción de áreas residenciales. Fue durante este período que nació el término "Sueño Americano".

12. Al tercer año de existencia del programa, la tasa de interés se redujo al 3% y el plazo del préstamo se incrementó a 20-25 años, y quienes recibieron un préstamo a una tasa más alta podrían refinanciarse.

13. La siguiente etapa de la intensificación de la construcción cae en el período de la Segunda Guerra Mundial, cuando sus participantes comenzaron a regresar gradualmente, a quienes el estado no solo brindó asistencia en forma de diversos subsidios, sino que también les brindó un buen trabajo.. Los veteranos de guerra siempre han sido contratados primero. Por cierto, este principio sigue siendo válido hoy. La construcción de viviendas para el personal militar se aceleró aún más después de la Ley de Asistencia a Veteranos de 1944, o la llamada Ley de "Derechos del Personal Militar", que garantizaba una hipoteca a bajo interés del estado para comprar bienes raíces al vencimiento de un ejército. contrato y cese de personal militar.

14. Los primeros vecindarios masivos con infraestructura completa comienzan a prosperar en California, donde se construyeron 2,300 casas para veteranos de guerra entre 1941 y 1944.

15. En este momento, las empresas comienzan a construir distritos en el diseño ya familiar hoy, con parques, edificios de oficinas, escuelas, tiendas, jardines de infancia.

16. Las áreas de dormir ya no son distritos, sino que se están convirtiendo en unidades municipales independientes con sus propios nombres, códigos postales, códigos telefónicos. La mayoría de la población de esas áreas trabaja dentro de la ciudad, pero parte de la población consigue trabajos directamente dentro de esas áreas. Las pequeñas empresas están comenzando a extenderse desde el centro de las ciudades a sus afueras, lo que mejora aún más el desarrollo de las zonas residenciales.

17. Al mismo tiempo, los requisitos para el uso de la tierra comienzan a endurecerse; las primeras leyes de este tipo se aprobaron en 1909. El propósito de la adopción de leyes se redujo principalmente a mantener limpias y ordenadas las áreas para dormir. Por ejemplo, se prohibió la ubicación de las fábricas en un radio de 20 km de las zonas residenciales. La zona de amortiguamiento eran edificios de oficinas o almacenes, así como cadenas de tiendas.

18. Con la adopción de leyes para regular el uso de la tierra, los constructores volvieron al tema de revisar el diseño de las áreas para dormir y crear comodidad y belleza dentro de ellas, no solo en forma de zonas de parques, sino también en la forma de mejorar el diseño. de viviendas y urbanismo de calles, creando embalses artificiales y áreas de esparcimiento.

19. En la siguiente parte, les contaré sobre la evolución de las áreas para dormir en base a la evolución de los sistemas de transporte de Estados Unidos, y luego, hablaremos sobre el diseño y distribución de las áreas para dormir.

Las fotografías muestran uno de los suburbios de Houston.

Con el inicio de la industrialización de Estados Unidos, muchas familias comenzaron a migrar a los suburbios. Esto se debió a dos factores: en primer lugar, las grandes ciudades líderes se convirtieron en gigantes industriales y ocupados, muchos residentes se sintieron incómodos viviendo entre el ruido y la industria. En segundo lugar, estaba Ford y las carreteras, que borraron la dependencia del transporte público y la necesidad de viviendas cerca del trabajo. Un suburbio romántico y tranquilo con una casa privada, rodeado de silencio y vegetación, se ha convertido para muchos en un sueño y una imagen de una vida ideal, un “sueño americano”.

1. Por cierto, mucho antes de la aparición de automóviles en gran número y carreteras, a mediados del siglo XIX, ya existían algunos bocetos de arquitectura y diseños de áreas para dormir. Uno de los primeros trabajos en los Estados Unidos sobre este tema fue un libro de Andrew Downing titulado "Un curso de teoría y práctica de los jardines paisajistas". En este libro, Andrew describió el diseño y la construcción de las áreas para dormir, con ilustraciones y muchos pequeños detalles, como cómo plantar árboles o cómo deben trazarse las calles. Pero este trabajo en sí no fue el primero en esta área, en Gran Bretaña, en ese momento, ya había bastantes ensayos y libros de arquitectura e ingeniería sobre este tema. Aunque la idea en sí no era nueva en absoluto, la primera zona suburbana se construyó en Brooklyn en 1819. En el terreno de 60 acres, había varios callejones rectos, de 50 pies por 100 pies. Por cierto, la parcela de 50 pies sigue siendo una de las más populares en el mercado de la vivienda privada en la actualidad, junto con las parcelas de 55 y 60 pies.

2. El valor de este libro radica en el hecho de que Andrew mostró a la población en general (y no solo a los arquitectos e ingenieros) que la casa "de la imagen", con la que muchos soñaron, podría ser no solo para personas muy ricas, sino también para clase media. En las próximas décadas, esta idea penetrará profundamente en las masas. Para 1869, había surgido uno de los suburbios más grandes de Brooklyn, con 500 acres de tierra divididos en parcelas similares. El área fue nombrada "Ciudad Jardín". Las casas pequeñas estaban ubicadas en calles rectas, el área ya estaba plantada con árboles maduros, había jardines, senderos para caminar y otras cositas de una vida fabulosa. A partir de ese momento, ese diseño comenzó a extenderse más allá de las fronteras de Nueva Inglaterra. En 1907, apareció un vecindario planificado de manera similar en Kansas llamado Village Club. Pero en estas áreas había un problema: las calles rectas para dormir creaban una sensación de vida en una avenida concurrida, quitando la comodidad de una casa de pueblo. La solución al problema estaba en el aire, muy cerca.

3. En la década de 1890, la idea de una casa privada en algún lugar del bosque entre mosquitos desaparece por completo entre las masas. Los viejos principios fueron reemplazados por la idea de planificar los suburbios para dormir y construirlos con infraestructura y mejoras completas. Así era una de las áreas construidas en 1884 en St. Louis, Missouri. La presencia de calles rectas no es la mejor solución para un área para dormir.

(Litografía de Gast, cortesía de Missouri Historical Society, neg.21508)

4. Y esta es un área más avanzada, con un diseño moderno: la construcción comenzó en 1869 en el estado de Illinois, en los suburbios de Chicago. Detengámonos en esta área con más detalle, porque fue el primer desarrollo masivo del área en su forma moderna, el diseño actual no es muy diferente de esta área. De hecho, esta no es realmente la primera área avanzada. En 1851, en Ohio, se construyó una pequeña área de prueba con calles curvas, que se llamó Glendale. No obstante, el área suburbana de Chicago fue la primera gran área metropolitana con un desarrollo sofisticado planificado según el estándar actual. En primer lugar, durante la construcción en el sitio del bosque denso, solo se cortaron las áreas necesarias para la construcción, lo que dejó una gran cantidad de árboles viejos sin tocar. Además de eso, el área tenía colinas y un río cercano que le daba al área una gran vista. En segundo lugar, toda el área tenía una masa de calles curvas, lo que creaba una sensación de aislamiento, y en tercer lugar, todas las parcelas de tierra estaban divididas en "trozos" desiguales y poco convencionales. Este enfoque eliminó la geometría y la sensación de vivir a lo largo de la regla. Y finalmente, en cuarto lugar, el diseño de las casas se hizo individualmente, y las casas no se repitieron como una copia al carbón. El arquitecto jefe del área fue Frederick Olmsted, y sus diseños en los Estados Unidos incluirán más de 450 vecindarios similares en 29 estados en el futuro.

Así es como se veía el área, el área gris sin pintar en el fondo del área es el río.

(Plan cortesía del Sitio Histórico Nacional Frederick Law Olmsted; fotografía cortesía de la Encuesta Nacional de Monumentos Históricos)

5. A principios de la década de 1930, la dirección de la arquitectura y la planificación de las áreas suburbanas se formó por completo, no en teoría, sino en papel, en forma de varios primeros códigos y normas, así como libros: carreteras de acceso desde autopistas hasta calles dormidas, cortado por una serie de tiendas, calles tranquilas y curvas para dormir, con una gran cantidad de calles sin salida (para cortar el flujo de tránsito de automóviles), espacios abiertos con árboles y cuerpos de agua, casas con una fachada abierta y arquitectura individual, pero el mismo estilo y materiales.

6. La Ley Nacional de Propietarios de Vivienda de 1934 puso fin al trato. Esta ley estableció la Administración Federal de Propietarios. Era necesario salir de la depresión y, sobre todo, dar vivienda a las personas. Para ello, el gobierno estableció normas y leyes sobre el financiamiento de particulares en la compra de vivienda, tasación inmobiliaria, préstamos e inversión privada en inmuebles, estableció normas para la construcción de sectores privados y requisitos para la obligación de seguros para particulares. vivienda, y la administración se ocupaba de toda esta economía. Steward Mott, uno de los arquitectos paisajistas más experimentados y talentosos, se convirtió en el jefe de administración. A partir de ese momento, las empresas privadas debieron solicitar a la administración la aprobación de un plan para la construcción de nuevas áreas. A su vez, la administración ha establecido requisitos estrictos para la planificación de distritos, lo que obliga a las empresas no solo a sellar casas, sino a crear hermosos distritos con mejoras completas. De 1936 a 1940, la administración emitió una serie de ryaikods, a los que todas las empresas de desarrollo debían obedecer. Echemos un vistazo a los puntos principales de estos tutoriales sobre arquitectura que son válidos hasta el día de hoy (con modificaciones menores).

7.

1. Las áreas privadas deben ubicarse en lugares aptos para vivir sin perjuicio para la salud (estamos hablando de que, por ejemplo, no hay forma de construir un barrio junto a una planta metalúrgica).

2. Las áreas deben ubicarse en lugares aptos para habitar, con un riesgo mínimo para la vida de la población (esto implica que no se deben construir áreas en lugares de huracanes constantes, en zonas de inundaciones o smog, eggey, hola Luisiana y Kansas).

3. Cada distrito debe tener una infraestructura completa diseñada para la población (escuelas, jardines de infancia, hospitales, carreteras, transporte público, etc.).

4. Se debe incluir en la zona la construcción de toda la infraestructura industrial necesaria (instalaciones de tratamiento, alcantarillado, canales de drenaje para la remoción de lluvias torrenciales, etc.).

5. Sumisión a la zonificación de ciudades, es decir. no puede pararse donde el terreno estaba destinado a otra cosa, como centros comerciales, edificios de oficinas, etc.

6. Protección de precios, es decir las casas deben construirse de acuerdo con un solo plan para que su línea de precios sea aproximadamente la misma, sin desviaciones significativas. Para ello, se han adoptado varias leyes, por ejemplo, sobre el tamaño de las parcelas, la muesca desde el borde de la parcela (es decir, no se puede construir una casa grande en una parcela de 55 pies, debido a que no encaja debido a la hendidura), la calidad y el tipo de materiales.

8.

7. Un plan financiero completo para el funcionamiento del área, es decir. El desarrollador debe coordinar todos los gastos financieros para el mantenimiento del área con la ciudad a la que se arrendará el área. Esto incluye los costos de mantenimiento del área, mantenimiento de todas las infraestructuras, costos de reparaciones, costos de industrias que no generan ingresos directos, como parques infantiles y canchas deportivas, o el mantenimiento de embellecimiento. A partir de estos cálculos se calculó el impuesto sobre la residencia en la zona y la subida de los precios de la vivienda. Por cierto, para quienes no lo sepan, cada propietario de una casa particular paga impuestos anualmente a cada administración local. Los impuestos actuales en Houston oscilan entre el 3 y el 5% del valor de tasación de una vivienda. Aquellos. Si su casa está valorada en $ 500,000 por el mercado actual, entonces su impuesto anual promediará $ 15,000. Este dinero se destina al mantenimiento del área, escuelas, reparaciones de carreteras, etc. Hablaré del aspecto financiero y la tasación de viviendas más adelante.

8. La norma también incluye cálculos para la construcción de caminos, el número de sus carriles, la arquitectura de caminos, curvas, subidas y bajadas, el tamaño de cuadras, la presencia de parques y campos deportivos, riego del área, alcantarillado, eléctricos, etc.

9. Este es el tipo de lío que ha hecho la nueva administración en tan solo un par de años. Ahora los constructores pudieron recibir condiciones de inversión más favorables, se resolvieron muchos problemas de construcción y la coordinación entre las autoridades de la ciudad y los constructores. Además de eso, Mott pudo presionar al gobierno federal para que aprobara leyes en calles con curvas. Permítanme recordarles que desde la construcción de Nueva York, los ingenieros se enamoraron mucho de la regla y no tenían idea de que todavía existía una brújula. Así, todo lo que se podía hacer directamente se hacía directamente, y las calles curvas se percibían como una sensación y un avance hacia el futuro. De hecho, las calles curvas tienen muchas ventajas sobre las rectas, en primer lugar, como mencioné anteriormente, crean un ambiente acogedor y quitan la sensación de vivir en una calle concurrida. En segundo lugar, las calles con curvas son mucho más adecuadas en zonas con relieve, porque Los ángulos de pendiente de las pendientes de las carreteras se pueden controlar doblando las colinas. En tercer lugar, las calles con curvas redujeron el costo de construcción de comunicaciones y carreteras en lugares con relieve. Finalmente, crearon un tráfico más seguro porque el número de intersecciones en las áreas de dormitorios ha disminuido drásticamente y la atención del conductor aumenta mientras conduce. A partir de 1940 se legalizaron los caminos con curvas, y ahora son también uno de los requisitos para el diseño de áreas para dormir.